У медиации в строительных спорах огромный потенциал

(статистика арбитражных судов за 2024 год)

Какие строительные споры бывают?

Строительные споры возникают между различными участниками строительного процесса (заказчиками, подрядчиками, инвесторами, проектировщиками и др.) и охватывают широкий круг вопросов, связанных с исполнением строительных контрактов и работ.

К типичным категориям таких споров можно отнести следующие.

Споры о качестве работ и недостатках — например, обнаружение дефектов, несоответствие выполненных работ строительным нормам и проектной документации. Некачественно выполненные или не полностью выполненные работы — одна из частых причин разногласий. В жилищном строительстве распространены претензии дольщиков к застройщику об устранении строительных недостатков в сданных квартирах.

Споры о сроках и задержках строительства. Нарушение оговоренных сроков сдачи объекта ведет к убыткам и пеням, провоцирует конфликты между заказчиком и подрядчиком. По данным аналитиков отрасли, около 60% участников долевого строительства (дольщиков) вынуждены обращаться в суд, и в основном — из-за нарушений сроков передачи объекта.

Споры о стоимости и оплате работ. Часто стороны расходятся во мнениях относительно бюджета: увеличение сметной стоимости без согласования, непредвиденные расходы, неоплата выполненных работ. Нередки случаи, когда заказчик отказывается финансировать дополнительные объемы работ, не оформленные должным образом, либо подрядчик требует оплатить удорожание материалов.

Споры по условиям договора и изменению проекта. Строительные контракты могут быть расторгнуты в одностороннем порядке либо могут подвергаться корректировкам. Например, внесение изменений в проект без согласования приводит к конфликтам. Сюда же относятся споры о расторжении договора подряда до завершения стройки и связанные с этим имущественные требования.

Споры о соблюдении норм и разрешительных требований. В строительстве строго регламентировано получение разрешений и соблюдение строительных норм (ГОСТов, техрегламентов, СНиПов и др.). Нарушения требований градостроительного законодательства, техники безопасности или отсутствующие разрешения могут стать причиной споров между застройщиком и надзорными органами либо между подрядчиком и заказчиком.

Разумеется, это далеко не полный перечень. В практике встречаются споры о гарантийных обязательствах (когда после сдачи объекта выявляются дефекты), о правах собственности на построенный объект, о границах земельного участка при строительстве и т.д.

Обычно судебные тяжбы по строительству не обходятся без назначения строительно-технической экспертизы — именно экспертное заключение часто предопределяет итог спора.

Отраслевая специфика строительных конфликтов

1. Сложность и множество вовлеченных сторон. В типичном строительном проекте участвует большое число участников: инвестор (застройщик), заказчик, генеральный подрядчик, несколько субподрядчиков, поставщики материалов, инженеры, архитекторы, надзорные органы и др. — все они могут иметь свои интересы и претензии. Многосторонность конфликта усложняет переговоры.

2. Экономическая специфика отрасли накладывает отпечаток на природу споров. Строительство — сфера больших чисел и высоких ставок: проекты стоят дорого, привлекаются кредиты, а рентабельность подрядчиков подчас невысока из-за тендеров и конкурентного давления. Любое отклонение (срыв срока, удорожание материалов, дополнительная работа) может грозить значительными убытками. Иногда в конкурентной борьбе подрядчик закладывает минимальную прибыль ради победы в тендере, при этом либо заранее планирует и знает, как оптимизировать затраты, либо надеется на авось. Все это повышает риск неисполнения обязательств.

3. Техническая сложность споров. По мнению отраслевых экспертов, более 2/3 споров по договорам строительного подряда требуют проведения строительной экспертизы.

Требуется установить факты технического характера: результаты изысканий, расчеты смет, лабораторные исследования материалов, контрольные обмеры объемов работ, проверки соответствия СНиПам и т. д.

4. Строительные проекты часто регулируются жесткими контрактными условиями и законодательством. В отличие от, скажем, межличностного спора, здесь меньше простора для неформальных договоренностей: решение должно укладываться в требования контрактов, норм Градостроительного кодекса, технических регламентов и пр.

5. Конфликты быстро эскалируют, поскольку каждая сторона в строительном споре стремится защитить свой коммерческий интерес: получить прибыль или сократить убытки. Один конфликт может вызывать целую цепочку судов по разным связанным требованиям. 

Медиатору приходится иметь дело с групповой динамикой (множеством сторон), разбираться в бизнес-моделях строительных фирм и экономике проектов, а также понимать технические аспекты конфликта.

Не все строительные споры медиабельны

Стоит помнить, что не могут быть урегулированы в медиации следующие строительные споры.

Публично-правовые и административные дела — эти вопросы находятся в компетенции государственных органов и не могут решаться договоренностями сторон (ст. 1 Закона о медиации):

• оспаривание действий органов строительного надзора (Госстройнадзор, Ростехнадзор и др.);

• споры по выдаче разрешений на строительство, вводу в эксплуатацию, лицензирование, госзакупки (отмечу, что медиация в госзакупках возможна, только если медиативная оговорка включена в контракты по Законам № 44-ФЗ и № 223-ФЗ, но такой практики сейчас нет);

• привлечение к административной ответственности (штрафы, приостановка деятельности).

Корпоративные и имущественные споры с участием неопределенного круга лиц:

• споры дольщиков против застройщика при банкротстве, когда количество участников не ограничено;

• коллективные иски дольщиков в интересах группы лиц (например, когда застройщик нарушил обязательства перед десятками или сотнями дольщиков) не могут быть предметом медиации. Это связано с тем, что медиативное соглашение действует только для участвующих в нем сторон, а не для всех пострадавших.

Согласно ч. 5 ст. 1 Закона о медиации, процедура не применяется, если споры «затрагивают или могут затронуть права и законные интересы третьих лиц, не участвующих в процедуре медиации». Это означает, что коллективные иски дольщиков в защиту неопределенного круга лиц, либо споры при банкротстве застройщика (когда участвует множество кредиторов), не могут быть урегулированы медиацией.  

Уголовно-правовые дела в сфере строительства — медиация тут не заменяет судебный акт:

• нарушения требований охраны труда, повлекшие вред здоровью или смерть (ст. 143 УК РФ);

• халатность должностных лиц при строительстве (ст. 293 УК РФ);

• мошенничество (ст. 159 УК РФ).

Споры о признании права или по вопросам госрегистрации недвижимости — эти вопросы могут быть решены только судом и органами регистрации. Примеры:

• признание права собственности на объект незавершенного строительства;

• исправление кадастровых ошибок, оспаривание действий Росреестра.

Таким образом, отраслевые особенности (множественность сторон, значимость прибыли, техническая сложность и регламентация) предъявляют к медиатору в строительстве повышенные требования. На мой взгляд, эффективное посредничество здесь возможно при наличии у медиатора специальных знаний и опыта в строительной отрасли, позволяющих понимать контекст конфликта и говорить со сторонами на одном языке.

Квалификационные и профессиональные требования к медиатору

Законодательство устанавливает лишь базовые требования к медиаторам: медиатором может быть совершеннолетний дееспособный гражданин, не имеющий судимости. Для профессиональных медиаторов закон требует наличие высшего образования и прохождение специальной подготовки по медиации, возрастное ограничение — от 25 лет.

Однако этих критериев, на мой взгляд, явно недостаточно для столь сложной сферы, как строительство: здесь медиатор должен быть специалистом на стыке нескольких профессий. Я считаю необходимыми следующие.

Прочная юридическая база. Понимание контрактного права, законодательства о градостроительстве, государственных закупках, знание судебной практики — все это помогает медиатору:

• ориентироваться в предмете спора;

• организовать обсуждение и ставить вопросы, которые помогают сторонам найти взаимоприемлемое решение;

• а также анализировать предложения сторон и помогать им проверять реалистичность вариантов исполнения.

Специальные технические знания в области строительства. Медиатору желательно разбираться в строительной терминологии, процессах и нормах, чтобы понимать специфику отрасли, свободно читать сметы и проекты, знать типовые причины дефектов.

Опыт судебно-экспертной деятельности. Такой специалист сочетает две роли: эксперта (разбирается в технологиях, стандартах, причинах дефектов) и нейтрального посредника.

Практика показывает, что привлеченный к спору эксперт-строитель зачастую может разложить сторонам техническую суть проблемы и тем самым облегчить достижение соглашения. То есть медиатор, не делая собственных выводов, сможет:

• помочь сторонам обсудить и понять экспертные данные;

• разъяснить термины и факторы, влияющие на спор.

Навыки психологии конфликтов и переговоров. В сфере строительства конфликт нередко сопряжен с бизнес-рисками, что усиливает эмоциональное напряжение. Квалифицированный медиатор должен уметь снижать накал страстей и перенаправлять фокус сторон с взаимных упреков на поиск решения.

Предпринимательское мышление. Хорошо, если медиатор может понимать бизнес-реалии отрасли: если он не рассматривает конфликт изолированно (только как юридическую тяжбу), а видит за ним бизнес-процесс. Он может изучить экономическую составляющую спора: финансовое положение сторон, их стратегические цели, рыночную конъюнктуру...

Такой комплексный подход помогает участникам спора выработать решения, учитывающие их коммерческие интересы.

К медиатору в строительных спорах следует предъявлять повышенные квалификационные требования. Помимо соблюдения норм закона, он должен быть профильным специалистом — опытным инженером или экспертом-строителем, а также обладать юридической грамотностью и навыками переговорщика. 

Фото: Freepik